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商辦市場破局之道，蜜蜂科技BEEPLUS用五年驗證精細管理成功之道

在當前寫字樓市場格局中，供需失衡態(tài)勢顯著。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2025年1-2月，辦公樓銷售額累計達247億元，較去年同期大幅下降25.5%；辦公樓竣工面積為280萬平米，同比增長1.9%，進一步加劇了市場上空置率上升與租金下跌的雙重困境。

在市場普遍下行的嚴峻形勢下，蜜蜂科技BEEPLUS和多個國企業(yè)主合作，打造了助力資產(chǎn)保值增值的經(jīng)典范例。其中，珠海大橫琴&BEEPLUS中心各項指標逆勢上揚。該中心穩(wěn)健運營已經(jīng)5年時間，運營數(shù)據(jù)有力地證明，BEEPLUS精細化運營水平與招商能力大幅領(lǐng)先市場：通過高坪效與快周轉(zhuǎn)實現(xiàn)超額收益；以場景化產(chǎn)品、數(shù)字化招商、生態(tài)化運營構(gòu)建競爭護城河；利用“輕資產(chǎn)模式+政策紅利”捕獲資產(chǎn)增值空間。

大橫琴&BEEPLUS中心逆周期邏輯

對于寫字樓業(yè)主和運營商而言，供需失衡帶來的空置率上升意味著租金收入減少，運營成本壓力增大，資產(chǎn)價值面臨貶值風險；為吸引租戶不得不采取降價策略，進一步壓縮了利潤空間。蜜蜂科技BEEPLUS在珠海大橫琴&BEEPLUS中心樹立了成功的樣板，財務數(shù)據(jù)上逆勢增長，這一成果充分彰顯了BEEPLUS模式的卓越成效，值得深入剖析。

財務表現(xiàn)：高收益與強現(xiàn)金流兌現(xiàn)業(yè)績

在大橫琴&BEEPLUS中心的運營過程中，蜜蜂科技BEEPLUS做輕資產(chǎn)方，對業(yè)主端業(yè)績兌現(xiàn)成效顯著。

01  營收利潤雙增長

從營收表現(xiàn)來看，過去一年，面向企業(yè)端（To B）的項目營收實現(xiàn)了11%的同比增長，而面向個人消費者端（To C）的營收增長更為突出，同比增幅高達130%，均超額達成預算目標。這一數(shù)據(jù)充分顯示出中心在不同業(yè)務板塊的強勁發(fā)展態(tài)勢。  

具體看，面向場地租賃收入為38%，商務服務為35%，咖啡吧為27%。后兩者為C端收入，在差異化經(jīng)營方面，該中心實現(xiàn)了獨特的增值服務創(chuàng)造，不僅在在2024年舉辦了82場社群活動，還通過咖啡吧提升了項目人氣，帶來了可觀的增值服務收入，體現(xiàn)了大橫琴&BEEPLUS中心在復雜市場環(huán)境下的強大運營能力與良好發(fā)展前景。

在成本控制及利潤方面，經(jīng)營成本同比僅增長3.6%，經(jīng)營利潤同比增長23%，反映出中心精細化運營管理在成本管控上的卓越成效。通過合理優(yōu)化資源配置、提升運營效率，有效抑制了成本的過快上升，使得中心的盈利能力得到極大增強。

02 核心指標對比

在近五年商業(yè)地產(chǎn)市場中，廣深兩市甲級寫字樓租金及出租率水平逐年下滑，而珠海大橫琴&BEEPLUS中心卻脫穎而出。自2021年起，其出租率始終穩(wěn)定在95%的高位，遠高于橫琴地區(qū)平均50%的出租率，也大幅領(lǐng)先于深圳甲級寫字樓平均76%的出租率以及廣州寫字樓平均81%的出租率。95%出租率鎖定長期租約，租金收入可覆蓋運營成本并支撐再投資。

租金方面，該中心租金水平超過200元/平方米/月，為同區(qū)域?qū)懽謽亲饨鸬?.5倍，相較于廣州甲級寫字樓平均租金125.1元/平方米/月以及深圳甲級寫字樓平均租金151.1元/平方米/月，優(yōu)勢顯著。高出租率與高租金水平的結(jié)合，為其帶來了穩(wěn)定且豐厚的租金收益，有力支撐了項目的財務表現(xiàn)。

03 成本回收與收益增長評估

蜜蜂科技BEEPLUS憑借精細化運營策略，使珠海大橫琴&BEEPLUS中心坪效遠超同行龍頭公司，達近三倍之多。在成本回收方面，前期改造投入在短短4年內(nèi)便成功收回，5年內(nèi)部收益率（IRR）達到14.26%，較傳統(tǒng)寫字樓（6-8年回收）效率提升50%。

這一成績不僅彰顯了項目在成本控制與收益創(chuàng)造方面的卓越能力，更表明其商業(yè)模式具備較強的盈利能力和可持續(xù)性?？焖俚某杀净厥帐沟闷髽I(yè)能夠?qū)⒏噘Y源投入到后續(xù)運營與發(fā)展中，進一步提升項目競爭力，實現(xiàn)收益的持續(xù)增長。

04 客戶結(jié)構(gòu)升級對財務的影響

隨著運營的不斷優(yōu)化，珠海大橫琴&BEEPLUS中心客戶結(jié)構(gòu)持續(xù)升級，已形成“科技+金融+文旅”復合型產(chǎn)業(yè)生態(tài)。優(yōu)質(zhì)客戶的入駐不僅提升了項目的品牌價值與市場影響力，從財務角度看，這類企業(yè)往往具備更強的支付能力和穩(wěn)定性，保障租金收入的穩(wěn)定流入。

BEEPLUS在客戶租期與工位數(shù)管理方面，制定了科學策略，規(guī)劃一年到期、二年到期、三年到期的客戶占比維持在3:3:3的均衡狀態(tài)，同時強調(diào)增加大客戶簽約數(shù)量。珠海大橫琴&BEEPLUS中心嚴格遵循這一策略框架，并對客戶續(xù)約周期結(jié)構(gòu)進行了精心優(yōu)化，將比例調(diào)整為2:2:6，使三年以上長期客戶占比達到最高，同時確保大客戶數(shù)量占比超過20%。  

這一優(yōu)化舉措成效顯著，極大提升了客戶組合的優(yōu)質(zhì)度，大客戶憑借其雄厚實力與良好信譽，成為項目穩(wěn)定運營的基石；不同租期客戶的合理搭配，使項目在不同時間段都能保持相對穩(wěn)定的出租率與租金收入。這種結(jié)構(gòu)有助于保證部分客戶的擴展性，當企業(yè)發(fā)展壯大有擴租需求時，項目可依據(jù)自身租戶結(jié)構(gòu)規(guī)劃，靈活調(diào)配工位資源，滿足客戶成長需要，實現(xiàn)與客戶的共同發(fā)展。

二、經(jīng)營策略：產(chǎn)品力+招商力+運營力三軸驅(qū)動

蜜蜂科技 BEEPLUS 在珠海大橫琴&BEEPLUS中心上的成功，源于多方面要素。

01、產(chǎn)品力革新——從空間供給到場景創(chuàng)造

珠海大橫琴&BEEPLUS中心在空間設計上獨具匠心，莫蘭迪藍色系旋轉(zhuǎn)樓梯成為標志性景觀。特色“X”設計貫穿其中，午休倉、電話間、咖啡吧、冥想室等功能空間一應俱全。這些設計精準匹配現(xiàn)代人對辦公空間多元化、精細化的需求，踐行“bring life into work”的產(chǎn)品理念，打破傳統(tǒng)辦公空間的單調(diào)格局，為企業(yè)打造出兼具舒適感與高效性的辦公環(huán)境，有效提升了項目的產(chǎn)品競爭力。

該中心作為產(chǎn)業(yè)中心產(chǎn)品線，是蜜蜂科技BEEPLUS早期創(chuàng)新嘗試，在傳統(tǒng)3.0辦公模式基礎(chǔ)上融入“X”設計，為辦公空間注入新活力。此后，公司不斷探索，產(chǎn)業(yè)社區(qū)產(chǎn)品線實現(xiàn)“樓上研發(fā)，樓下生產(chǎn)”的混合業(yè)態(tài)，涵蓋“3.0辦公+2.5產(chǎn)業(yè)+超級配套區(qū)”；寫字樓產(chǎn)品線全力營造“空間園區(qū)化”概念，重視寫字樓產(chǎn)業(yè)服務與商業(yè)空間產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。豐富的產(chǎn)品線滿足了不同企業(yè)的多樣化需求，促進了產(chǎn)業(yè)融合與聚集，為項目經(jīng)營帶來更廣闊的市場空間與發(fā)展?jié)摿Α?strong style="overflow-wrap: break-word;">02、招商力構(gòu)建——政企協(xié)同+數(shù)字化賦能

珠海大橫琴&BEEPLUS中心緊密圍繞國家戰(zhàn)略導向，依托橫琴粵澳深度合作區(qū)“四大產(chǎn)業(yè)”發(fā)展規(guī)劃，動態(tài)調(diào)整產(chǎn)業(yè)圖譜，從初期以科創(chuàng)企業(yè)為主，逐步升級為“科技+金融+文旅”復合型產(chǎn)業(yè)生態(tài)，精準承接澳門適度多元化政策紅利。通過與地方政府聯(lián)合舉辦產(chǎn)業(yè)峰會、專項招商會等社群活動，如橫琴金融政策推介會、澳門法律研討會等，加強了與政府的合作，提升了項目在產(chǎn)業(yè)界的知名度與吸引力，為精準招商奠定了堅實基礎(chǔ)。

蜜蜂科技BEEPLUS構(gòu)建了多元化招商渠道體系。除傳統(tǒng)線上線下廣告營銷外，打造了企業(yè)客戶池與“BEEPLUS大富豪”小程序等自有招商渠道。目前已累計服務3500家企業(yè)，具備強大的戰(zhàn)略資源導入能力?！癇EEPLUS大富豪”小程序?qū)榻?jīng)紀人設計，通過精準房源推送、便捷展示介紹、快速預約帶客及高效結(jié)傭等功能，已與超過3000個經(jīng)紀人深度綁定，增強了招商渠道的穩(wěn)定性與高效性。

該中心采用屬地化運營模式。目前蜜蜂科技BEEPLUS中心總經(jīng)理及其團隊作為最小利潤單元體對項目盈利負責，開業(yè)前圍繞核心數(shù)據(jù)指標細化目標，深耕當?shù)刭Y源。開業(yè)后，則對項目運營狀況展開全方位追蹤。全國招商中心作為“城市招商合伙人”，收集企業(yè)投資需求，精準組織企業(yè)考察洽談。這種專業(yè)化與本地化結(jié)合的模式，支撐項目在開幕后短期內(nèi)迅速提升入駐率，保障了項目招商工作的高效開展。

03、運營力深耕——從物業(yè)管理到企業(yè)服務

大橫琴&BEEPLUS中心作為標桿項目，代表著蜜蜂科技BEEPLUS最高運營標準。運營團隊通過每月逐一拜訪客戶機制，深入了解企業(yè)需求；設置意見收集二維碼，及時處理客戶反饋。從辦公設施維護到空間布局優(yōu)化，從服務流程簡化到服務質(zhì)量提升，每一個環(huán)節(jié)都經(jīng)過精心打磨，有效提升了客戶滿意度與項目坪效，保障了項目運營的高效性與穩(wěn)定性。

該中心還提供多元化服務，包括為客戶提供辦公用品及節(jié)假日員工禮品采購服務；為有接待需求的客戶提供高規(guī)格接待服務。此外，還關(guān)注客戶企業(yè)發(fā)展資源需求，針對澳門企業(yè)和創(chuàng)業(yè)青年，鏈接創(chuàng)新資源，提供商事、法律等政策服務或指引，全方位滿足了客戶在辦公、商務活動及企業(yè)發(fā)展等多方面的需求，增強了客戶粘性與項目吸引力。

圍繞企業(yè)發(fā)展，大橫琴&BEEPLUS中心積極舉辦各類社群活動，開業(yè)至今已舉辦超420場，吸引6300人參與。活動涵蓋政策宣講會、企業(yè)發(fā)展論壇、線上營銷公開課等，搭建企業(yè)交流合作平臺，為客戶企業(yè)的成長與發(fā)展提供了有力支持，進一步提升了項目在企業(yè)客戶中的口碑與影響力，形成了良好的運營生態(tài)循環(huán)。

三、資管視角：資產(chǎn)改造與價值提升

蜜蜂科技BEEPLUS自輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型以來，在資產(chǎn)管理和運營領(lǐng)域不斷提升專業(yè)能力，嚴品質(zhì)、強創(chuàng)新、精細節(jié)。

01、輕資產(chǎn)改造模式

珠海大橫琴&BEEPLUS中心是由蜜蜂科技BEEPLUS通過輕資產(chǎn)模式進行輸出，單項目改造成本較新建低40%-50%，縮短投資回收期。其通過輸出標準化運營體系（SOP），通過管理費分成、品牌授權(quán)實現(xiàn)輕資產(chǎn)擴張。

珠海大橫琴&BEEPLUS中心在項目啟動初期，通過精準的市場定位與前期產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，對原有物業(yè)進行改造升級。在空間設計、功能布局以及配套設施等方面進行創(chuàng)新優(yōu)化。這種資產(chǎn)改造策略不僅提升了物業(yè)的硬件品質(zhì)，更通過引入創(chuàng)新的辦公理念與運營模式，賦予了物業(yè)新的價值內(nèi)涵。從財務數(shù)據(jù)來看，高出租率、高租金水平以及快速的成本回收和良好的收益增長，均體現(xiàn)了資產(chǎn)改造對價值提升的顯著效果。

02、運營管理提升估值溢價

高出租率與租金溢價支撐NOI增長，資本化率較區(qū)域同類資產(chǎn)低1-1.5%。這離不開精細化運營，蜜蜂科技BEEPLUS從招商、客戶服務到空間管理等各個環(huán)節(jié)，構(gòu)建了一套科學且全面的數(shù)據(jù)監(jiān)控體系。

其通過自研的“Hero后臺管理系統(tǒng)”以及深化使用績效考核工具，圍繞項目收入、出租率、續(xù)約率、社群活動、安全運營、白手套檢查等設定超過50項考核指標，指引著整體發(fā)展方向。各中心能夠精準把握項目在市場中的表現(xiàn)，為運營管理決策提供堅實的數(shù)據(jù)依據(jù)，彰顯出BEEPLUS在運營管理層面的深度與專業(yè)度，確保項目在復雜多變的市場環(huán)境中始終保持競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。 

該中心注重辦公空間的維護與更新，確保設施設備的正常運行，保持空間的整潔與舒適，延長了資產(chǎn)的使用壽命，維護了資產(chǎn)的良好狀態(tài)，為資產(chǎn)的長期穩(wěn)定增值奠定了堅實基礎(chǔ)。

通過構(gòu)建“科技+金融+文旅”復合型產(chǎn)業(yè)生態(tài)，珠海大橫琴&BEEPLUS中心的資產(chǎn)流動性優(yōu)于傳統(tǒng)寫字樓。不同產(chǎn)業(yè)企業(yè)之間的交流與合作，項目的吸引力與影響力，還提升了物業(yè)所在區(qū)域的整體價值，進而實現(xiàn)了資產(chǎn)的進一步增值。穩(wěn)定且優(yōu)質(zhì)的客戶結(jié)構(gòu)也降低了資產(chǎn)運營風險，保障了資產(chǎn)的長期穩(wěn)定收益。BEEPLUS樹立了行業(yè)標桿

整體來看，蜜蜂科技BEEPLUS在改造運營管理項目過程中，目前已形成“產(chǎn)業(yè)洞察 - 精準獲客 - 高效轉(zhuǎn)化 - 深度運營”的閉環(huán)，在產(chǎn)品力、招商力、運營力以及資產(chǎn)管理等方面實現(xiàn)了全方位提升，在行業(yè)內(nèi)構(gòu)建起可持續(xù)的競爭力。在產(chǎn)業(yè)洞察上，蜜蜂科技BEEPLUS通過組建專業(yè)的政策研究團隊，持續(xù)跟蹤國家戰(zhàn)略導向以及各區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展動態(tài)，精準把握政策紅利與產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢。在明確產(chǎn)業(yè)定位后，深入研究市場需求變化，并緊密結(jié)合自身物業(yè)特點，開啟產(chǎn)品創(chuàng)新與升級之路，實現(xiàn)了與市場同類產(chǎn)品的差異化競爭，極大提升了項目的產(chǎn)品力與市場吸引力。

在精準獲客上，其開展全方位、精準化的招商活動，吸引了相關(guān)領(lǐng)域的企業(yè)關(guān)注與參與，精準對接目標企業(yè)資源；并且拓寬招商渠道，提高招商效率，構(gòu)建了多元化招商渠道體系，促進產(chǎn)業(yè)集聚與協(xié)同發(fā)展，提升項目的產(chǎn)業(yè)價值與市場影響力。在高效轉(zhuǎn)化和深度運營方面，蜜蜂科技BEEzPLUS重視運營管理，從客戶需求出發(fā)，優(yōu)化運營流程，提升服務質(zhì)量。其用多元服務模式，為客戶提供了優(yōu)質(zhì)的辦公體驗，加強與客戶的溝通互動，及時了解客戶需求并加以滿足。通過打造良好的辦公生態(tài)，提高客戶滿意度與忠誠度，實現(xiàn)項目的可持續(xù)發(fā)展。蜜蜂科技BEEPLUS樹立長期資產(chǎn)管理理念，在資產(chǎn)改造上加大投入，提升物業(yè)品質(zhì)；在運營管理中注重細節(jié)，維護資產(chǎn)狀態(tài)。從資產(chǎn)改造到運營管理再到產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建，BEEPLUS 的資產(chǎn)管理策略為資產(chǎn)增值提供了全方位保障，提升資產(chǎn)所在區(qū)域的價值。

這些要素相互協(xié)同，共同推動項目在嚴峻的市場環(huán)境中取得優(yōu)異成績。在寫字樓市場競爭日益激烈的當下，蜜蜂科技BEEPLUS的創(chuàng)新運營模式為行業(yè)提供了寶貴的借鑒經(jīng)驗。通過產(chǎn)品創(chuàng)新、精準招商、精細運營與有效資產(chǎn)管理等多維度舉措，打破市場困局，實現(xiàn)寫字樓項目的可持續(xù)發(fā)展與價值最大化，推動整個寫字樓行業(yè)邁向新的發(fā)展階段。

【責編 李鵬】